Für Immobilieneigentümer auf Mallorca besonders wichtig

 

 

Sensationelles Grundsatzurteil des Obersten Gerichts in Spanien: Tausende deutsche Immobilienkäufer können ihre verlorenen Anzahlungen aus Immobilienkäufen von spanischen Banken zurückfordern. Diese sind verpflichtet, die Anzahlungen für Immobilien in Spanien bei einer Insolvenz des Bauträgers an den Käufer zurückzubezahlen. Internationale Medien wie El Mundo (Spanien) oder The Guardian und BBC (Großbritannien) haben ausführlich über diese Rettung der geprellten Immobilienkäufer berichtet. Nur fast alle deutschen Privatinvestoren sind noch ahnungslos, dass ihr verloren geglaubtes Geld nun zurückgeholt werden kann! Die geschätzte Schadenssumme beläuft sich auf rund 1,5 Milliarden Euro.

 

Während der Finanzkrise 2008 und dem Einbruch des Immobilienmarktes sind zahlreiche Bauträger und -unternehmen in Spanien Konkurs gegangen oder verschwunden. Der Immobilienbau wurde nie begonnen oder fertig gestellt. Zahlreiche Immobilienkäufer haben so getätigte Off-Plan-Anzahlungen verloren und die gekaufte Immobilie nie erhalten. Die Rückzahlung der Anzahlungen im Insolvenzverfahrens ist dabei wenig aussichtsreich: Die Käufer werden als normale Gläubiger erst ausbezahlt, wenn die Ansprüche bevorrechtigter Gläubiger, wie dem Finanzamt, vollständig bedient worden sind.

 

Laut Grundsatzurteil des Obersten Gerichts in Spanien vom 21. Dezember 2015 haften Banken und Bauträger nun für Verluste. Nach spanischem Recht sind die Banken verpflichtet, eingenommene Anzahlungen auf ein separates Konto einzuzahlen und eine Bankgarantie zu erstellen. Demnach haften die Banken für die Rückzahlung der Einlagen, falls der Bauträger die Immobilie nicht übergibt.

 

„Die rechtliche Grundlage ist eindeutig“, erklärt Rainer Klassen, Geschäftsführer von Spanish Legal Reclaims, den Spezialisten für gesetzliche Rückforderungen von spanischen Finanzbehörden, -instituten und Privatunternehmen. „Die betroffenen Institute verteidigen ihre Interessen natürlich mit hochqualifizierten Rechtsanwälten. Stellen Sie sicher, dass ihre Rechtsberater auf diesen Sachverhalt spezialisiert sind. Unsere Fachanwälte sichern auf jeden Fall eine vollständige Rückzahlung der Anzahlung.“ Spanish Legal Reclaims bietet Geschädigten dazu eine kostenfreie Voruntersuchung an. Dabei werden Honorarkosten nur bei Prozessgewinn fällig – und finanzieren sich aus ebenfalls zu zahlenden Zinserträgen.

 

 

Wichtige Änderungen für Immobilienverkäufer und Käufer

 

  •  Beantragung der Steuernummer
  •  Senkung der Körperschaftssteuer
  •  Senkung der Gewinnsteuer
  •  Einführung einer Wegzugssteuer
  •  Senkung der Katasterwerte
  •  Europäische Erbrechtsverordnung

 

Beantragung von Steuernummer nur noch persönlich oder mit notarieller Vollmacht möglich

 

Nichtresidenten müssen seit knapp 2 Jahren (2015) bei einem Immobilienkauf sich ihre Steuernummer (NIE) persönlich beantragen oder dafür eine notarielle Vollmacht ausstellen. Das bis dahin einfache Formular mit Unterschrift dagegen, mit denen bislang Behörden-Dienstleister (Gestorías) zum Teil von Deutschland aus autorisiert wurden, reicht nicht mehr aus. Die persönliche Beantragung der Steuernummer in den spanischen Konsulaten in Deutschland ist weiterhin möglich.

 

Mit der von vielen unbeliebten „Residencia" müssen sich alle Residenten auch weiterhin arangieren. Eine bereits vor längerer Zeit angekündigte Reform, die die Wiedereinführung einer Ausweiskarte mit Foto vorsah, ist bis heute (09.08.2016) leider noch nicht umgesetzt worden.

 

Reduzierung der Körperschaftssteuer für neugegründete Gesellschaften

 

Im Artikel 25 des Gesetzes 27/2014 wurde zum 01.01.2015 die Körperschaftssteuer für spanische SL´s (GmbH) von 30 % auf 25 % gesenkt. Neugegründete Gesellschaften können diesen Satz in maximal 2 Jahren innerhalb der ersten 5 Jahre ihrer Gründung um weitere 10 % auf dann 15% reduzieren.

 

Senkung der Gewinnsteuer für Nichtresidenten bei Immobilienverkauf

 

Die Steuern wurden ab dem 01.Januar 2016 von 21 % auf 19 % gesenkt.

 

In diesem Zusammenhang ist auch die Abschaffung des Aktualisierungskoeffizienten von Bedeutung. Dieser Koeffizient gewährt besondere Abschreibungen (und damit Steuerreduzierungen) für Immobilien die vor 1994 angeschafft wurden.

 

Die volle Versteuerung aus Verkaufserlösen greift erst über 400.000 Euro, während für die darunter liegenden Beträge die Abschreibungsvergünstigung weiterhin gültig ist. Für Immobilien, die nach 1994 angeschafft wurden, ist das aber nicht gültig. Hier greift die volle Besteuerung auf den gesamten Gewinn.

 

Wegzugssteuer für Residenten die Mallorca in Richtung eines Nicht EU-Staates verlassen

 

Die neue Wegzugsteuer betrifft alle Residenten, die ihren ständigen Wohnsitz in ein Nicht EU- Land verlegen, wenn sie in den letzten 15 Jahren mindestens 10 Jahre in Spanien steuerresident und Inhaber von Aktien und /oder Beteiligungen mit einem Wert von mehr als 400.000 Euro waren, oder an Gesellschaften mit mehr als 25 % beteiligt waren und der Wert dieser Beteiligungen mehr als 1.000.000 Euro betrug. Steuerschuldner, die diese Voraussetzungen erfüllen, müssen bei ihrem Wegzug aus Spanien die Differenz zwischen dem Anschaffungswert und dem Marktwert zum Zeitpunkt des Wegzugs versteuern, unabhängig davon ob sie diesen Wertzuwachs z.B. durch Verkauf realisiert haben oder nicht. Der Steuersatz für 2015 belief sich auf 24 %, für einen Wegzug in 2016 liegt er bei 23 %.

 

Katasterwerte einiger Gemeinden drastisch gesenkt

 

Erfreuliche Steuersenkungen beschert das Gesetz 36/2014 bezüglich der Reduzierung der Katasterwerte, welches am 30. Dezember 2014 im Gesetz- und Verordnungsblatt BOE veröffentlicht wurde. Danach werden die Katasterwerte in vielen Gemeinden Mallorcas um bis zu 22 % gesenkt. Da die Katasterwerte die Berechnungsgrundlage für mehrere Steuerarten bilden, gibt es damit drastische Steuersenkungen bei verschiedenen Steuerarten, so z. B. bei der Grundsteuer (IBI) der Wertzuwachssteuer (Plusvalia) und der Einkommensteuer für Nichtresidente für die Eigennutzung ihrer Immobilie.

 

Europäische Erbrechtsverordnung in Kraft

 

Aktuell ist in den meisten Mitgliedsstaaten (außer Großbritannien, Irland und Dänemark) die Europäische Erbrechtsverordnung in Kraft. Dadurch ändert sich für Staatsbürger jedenfalls der Länder, deren Erbrecht auf die Staatsbürgerschaft abstellt, die im EU-Ausland leben, das Erbrecht, ohne dass ihnen dies gewahr wird. Es wechselt automatisch auf das Statut des gewöhnlichen Aufenthaltes zum Todeszeitpunkt.

 

Folgende Steueränderungen für den Verkauf von Immobilien sollten ebenfalls beachtet werden

 

Wer vor dem 31.12.1994 eine Immobilie gekauft hat und diese jetzt verkaufen möchte sollte beachten: In Deutschland muss man den Gewinn von Immobilien nur versteuert werden, wenn die Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach Kauf wieder veräußert wird. Im spanischen Immobilienrecht gibt es diese Begrenzung von 10 Jahren nicht. Hier ist dieser Gewinn auch nach Ablauf der 10 Jahre noch zu versteuern.

 

Der Gewinn errechnet sich aus der Differenz zwischen dem Anschaffungspreis der Immobilie zzgl. den Erwerbsneben- und Investitionskosten und dem beurkundeten Verkaufspreis. Der Einkommenssteuersatz für Nicht-Residenten beträgt aktuell 19 %. Für Residenten ergibt sich eine tabellarische Staffelung für die Einkommensteuer auf Gewinne aus Immobilienverkäufen, die wie folgt aussieht:

 

für einen Gewinn bis 6.000€ sind  20% fällig

für einen Gewinn zwischen 6.001 € und 50.000€ sind 22% fällig

und für einen Gewinn über 50.000 € sind 24% fällig

 

Eine der bedeutenden Änderungen besteht in der Änderung der Steuersituation für Verkäufer von Immobilien, die höhere Steuern zahlen müssen. Der Grund hierfür ist, dass die Aktualisierungs- (Inflationsausgleich) und Kürzungskoeffizienten entfallen, wobei es sich um zwei Maßnahmen handelt, die in besonderem Maße die vor dem 31.12.1994 gekauften Häuser betreffen. Besonders hart trifft es diejenigen, die Ihre Ferienimmobilie in Spanien in den 70er, 80er oder 90er Jahren erworben haben.

 

Beispiel:

 

Ein Steuerzahler, der im Jahr 1985 eine Immobilie für zwei Millionen Peseten (ca. 12.000 €), dem Durchschnittswert einer Wohnung zu dieser Zeit gekauft hat und diese im Dezember 2014 für 350.000 € verkauft hat, mußte für den erzielten Wertzuwachs rund 19.000 € an den Fiskus abführen. Verkauft er die Immobilie aber zum heutigen Zeitpunkt, wird er rund 80.000 € bezahlen müssen. Der Unterschied ist auf die Abschaffung der Kürzungs- und Aktualisierungskoeffizienten zurückzuführen.

 

Die gute Nachricht:

 

Wenn Sie Ihren Steuersitz in Spanien haben, sind Sie von diesen Änderungen nicht betroffen, solange es sich bei der veräußerten Immobilie um Ihren Hauptwohnsitz handelte und Sie innerhalb von zwei Jahren den gesamten Betrag in den Kauf einer neuen als Hauptwohnsitz dienenden Wohnung reinvestieren. In diesem Fall haben die Änderungen keine Auswirkungen, da der Gewinn steuerbefreit ist.

 

Personen, die älter als 65 Jahre sind, müssen auf den Verkauf ihres Hauptwohnsitzes keine Steuern entrichten, auch wenn sie keine Reinvestition in eine neue Hauptwohnung vornehmen. Bedingung: Sie müssen Ihren Steuerwohnsitz in Spanien haben und mindestens 3 Jahre in dieser Wohnung gelebt haben.

 

Außerdem führt die Reform für diejenigen Personen, die über 65 Jahre alt sind und ihren Steuerwohnsitz in Spanien haben, eine Neuerung ein: Es sind auch die Veräußerungsgewinne aus dem Verkauf anderer Immobilien (auch wenn es sich nicht um den Wohnsitz handelt) steuerbefreit, wenn der gesamte Verkaufspreis in eine als Rentenaufstockung dienende Leibrente investiert wird, wobei der Höchstbetrag auf 240.000 € festgelegt ist.

 

 

Legalisierung von Schwarzbauten möglich

 

Parlament verabschiedet das erste Bodengesetz der Balearen

 

Neben einer Amnestie für Schwarzbauten (Fincas)in ländlichen Gebieten werden Bußgelder für ab jetzt errichtete Gebäude oder Gebäudeteile ohne Genehmigung erheblich erhöht. Das „Ley Company“, benannt nach dem Minister für Umwelt, Landwirtschaft und Raumordnung der Balearen, ist seit mehreren Jahren in Arbeit. Sein Vorentwurf wurde vor einem Jahr teilweise für verfassungswidrig erklärt. Mit der Modifizierung sollen nunmehr diese Bedenken ausgeräumt worden sein. Neben der Verschlankung von Verfahren, der Verschärfung von Sanktionen für illegale Bauten sind nunmehr auch Voraussetzungen geschaffen worden, illegale oder teil-illegale Bauten im „suelo rustico“ (ländliche Gebiete), welche Bestandschutz genießen zu legalisieren.

 

Nach ersten Schätzungen sind davon rund 20.000 Immobilien betroffen. Die Amnestie gilt für Häuser auf dem Land, deren Verstoß gegen die geltenden Baugesetze bereits verjährt ist. Auch darf seitens der Kommune seit Fertigstellung der Immobilie kein Strafverfahren gegen die Eigentümer eingeleitet worden sein. Gegen eine Strafzahlung in Höhe von 3% der Baukosten können diese Häuser nun auf Antrag legalisiert werden. Ferner wurden die Voraussetzungen und das Genehmigungsverfahren um Fincas einer gewerblichen oder touristischen Nutzung (Landhotel, Agroturismo, Restaurant, etc.) zuzuführen, nochmals erheblich gelockert. Das Gesetz tritt mit der Veröffentlichung im Gesetzblatt offiziell in Kraft.